Todos que possuem ou conhecem alguém que possui uma loja em shopping/galeria sabe que a relação entre locador e locatário, neste caso, nunca foi das mais amigáveis. Se por um lado ter uma loja neste tipo de estabelecimento é uma “vitrine”, por outro, a pressão relacionada a preço de aluguel e custos é imensa.
Nessa relação de estresse permanente entre shoppings e lojistas, fator de extrema relevância é a desigualdade de poder existente entre as partes. Quanto mais importante for o centro comercial, maior é o poder que este possui para impor suas decisões, em especial aos pequenos lojistas.
A ausência de união e representatividade por parte dos lojistas
Um aspecto, neste setor, que sempre me chamou atenção, é a falta de união dos lojistas nas tratativas e negociações com os shoppings/galerias. Mesmo naqueles onde há associações constituídas, na maioria das vezes, esta não consegue unir seus associados em prol de objetivos comuns e legítimos, como por exemplo, uma mera exigência de prestação de contas e maior transparência nas ações promovidas pela administração.
Em relação as associações de shoppings/galerias, salvo raras exceções, geralmente encontramos duas situações de fato:
- Associações de lojistas meramente “proforma”, cujos trabalhos e ações são diretamente influenciados pela administração do shopping/galeria;
- Associações legítimas, constituídas por interesse dos lojistas, mas com pouca força de negociação perante o shopping/galeria;
Esta falta de representatividade dos lojistas é, na grande maioria das vezes, patrocinada pelo próprio shopping, em uma estratégia para manutenção do seu poder. Neste sentido, é comum o shopping/galeria, ao ver qualquer movimentação conjunta de lojistas, conceder rapidamente condições mais favoráveis a alguns locatários, como forma de dissuadir e desorganizar o grupo. Também não são raros os casos de shoppings/galerias que usam inclusive de ameaças a lojistas que fazem parte da diretoria da associação como forma de mantê-los “sob controle”.
A pandemia do coronavírus COVID-19 e a crise das crises
Não há dúvida de que a pandemia do coronavírus que estamos vivenciando representa o maior desafio já vivido pelos lojistas de shoppings/galerias. Jamais poderíamos imaginar shoppings fechados, com lojas a mais de 30 dias sem faturamento, assim como também ainda não podemos imaginar, neste momento, qual será o real tamanho da crise pós relaxamento das restrições.
O momento é desafiador e requer, a nosso entendimento, profissionalismo e união de lojistas como nunca antes existiu. Muito embora já tenhamos conhecimento de algumas decisões favoráveis a locatários em demandas judiciais isoladas[1], há que se construir, rapidamente, uma melhor posição dos lojistas na mesa de negociações, com representatividade, de modo a minar a velha e usual estratégia dos locadores.
Esta não é hora de lojista negociar em separado com o intuito de “levar vantagem” sobre o grupo. Os locatários precisam se unir para terem condições de negociar de igual para igual, de modo a que seus prejuízos também sejam, em parte, suportados pelos locadores.
Infelizmente a situação não nos permite almejar “negociações ganha-ganha”. É momento de todos compartilharem prejuízos (negociação perde-perde).
Sergio Schmidt
Advogado OAB/GO 51.041
[1] Decisão liminar concedida nos autos do processo nº 0709038-25.2020.8.07.0001, pelo Tribunal de Justiça do Distrito Federal - TJDFT